Książka na weekend XI: Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości

"(...) Inwestowanie w nieruchomości to proces trwały. Nie zbudujesz sobie wolności finansowej w rok czy dwa. I to nawet, jeśli masz dużo oszczędności na koncie. Dlatego, że jest wysoce prawdopodobne, że osoba z dużą liczbą zer na koncie ma równie duże aspiracje i oczekiwania wobec swojego poziomu życia. (...) Tym bardziej, jeśli nie jesteś dzisiaj osobą majętną i dla zbudowania portfela mieszkań dających w perspektywie wolność finansową będziesz musiała zaciągać kredyty hipoteczne..."

Sławek Muturi, Robert Zduńczyk; Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości

Jako urodzony pesymista szukam radości we wszystkim, co pozwala mi zdobyć przekonanie, że nie miałem racji. Szukając szczęścia szukam więc przełamania swoich czarnych myśli... W poprzednim roku kilku moich znajomych pod wpływem lektury Kiyosakiego postanowiło 'zainwestować' w nieruchomości. Dzisiaj ledwie stać ich na spłatę raty. Doświadczony (pośrednio) ich nieszczęściem nie skaczę z radości na myśl o inwestowaniu w mieszkania pod wynajem, szczególnie te kupione 'z lewarem'. Ale szukam sobie czegoś, co przekona mnie, że nie mam racji. Jeden zestaw argumentów już znalazłem - dzisiaj przybliżę Ci jego zawartość.

Autorzy

Robert Zduńczyk: absolwent handlu zagranicznego w SGH i MBA w GSB University of Chicago. Pracował w agendzie ONZ w Polsce – UNIDO i firmie doradczej (1990-1998 w Arthur Andersen, 1998-2005 w Andersen Business Consulting). Przeszedł wszystkie stopnie wtajemniczenia od asystenta do partnera, realizując szereg pionierskich w Polsce projektów. Na początku 2005 r. porzucił korpo-życie i został niezależnym konsultantem ds. zarządzania i podróżnikiem.

Sławomir Muturi: absolwent handlu zagranicznego na SGH, prawa na Uniwersytecie Warszawskim oraz MBA w London Business School. Również pracował w ONZ (UNCTAD) i Andersen Business Consulting, gdzie specjalizuje się w doradztwie dla sektora publicznego. W Polsce doradzał m.in Ministerstwu Finansów, ZUS-owi czy Bankowi Światowemu.

Obaj panowie udzielają się społecznie w ramach Forum Kenijsko-Polskiego.

Rozdział I: Wolność finansowa

Do książki podchodziłem 'jak pies do jeża'. Zrażony płytkimi bajkami o głupim i mądreńkim tacie Kiyosakiego i niepowodzeniami natchnionych przez niego 'inwestorów' już na etapie empikowej półki starałem się wybrać publikację zawierającą treści związane z podatkami i konkretnymi radami co do doboru inwestycji. I okazało się to dobrym posunięciem.

Oczywiście na wstępie nie dało się uniknąć kilku(dziesięciu) stron opowieści o niesamowitym potencjale i atrakcyjności inwestycji w nieruchomości. Ba, nawet wzorem zachodniego 'guru' autorzy wprowadzili nam do swojej pracy fikcyjne postaci trzech inwestorów, z których każdy odzwierciedla możliwości właściwe innym strategiom. Jak dobrze, że ich historie zajmują raptem pojedyncze strony...

Rozdział II: Inwestowanie w nieruchomości

Co ciekawe w książkach (i produktach informacyjnych, np. e-bookach) o niezależności finansowej większa część tekstu zawiera treści motywacyjne. Merytoryka często jest na drugim miejscu. Z jednej strony to oczywiste: lepiej dolać klasycznej wody i sprzedać jedną wiedzę w cenie dziesięciu jej odcinków, niż napisać konkret, którzy zarobi tylko raz. Nauka amerykańskiego mistrza nie idzie w las. Autorzy zresztą pod koniec książki zapowiadają kolejne odsłony...

Może lepiej byłoby tworzyć dwie wersje takich książek? Dla myślących 80 stron konkretu, dla myślących inaczej 300 stron kiyosakowskiej motywacji i bajania.

Rozdział III: Budowanie twojego portfela nieruchomości

Dlaczegóż tak się wyżywam na tej, niczego sobie, książce? Jestem w kwestiach nieruchomości dyletantem, ale w trzech pierwszych rozdziałach (w sumie 110/235 stron) nie znalazłem niczego nowego, żadnej olśniewającej wiedzy czy porady, która uzasadniałaby włożenie tych stron w książkę. Pierwsza lepsza strona www, pierwszy lepszy blog - zawierają te same treści, często jeszcze okraszone obrazkami :P.

Jedno jednak autorom trzeba oddać: pomimo całego hura-optymizmu w pierwszej części książki zdołali zachować rozsądek, co jakiś czas przypominając o problemach, jakie mogą spotkać nieodpowiedzialnego inwestora i nieprzemyślane inwestycje. Cieszy te kilka słów rozsądku w świecie po kryzysie sub-prime.

Rozdział IV: Jak dobrze kupować mieszkania?

I tutaj zaczyna się 'mięso' :). Od początku czwartego rozdziału można przecierać oczy ze zdumienia. Zaczynają się argumenty, przemyślana kompozycja, ciekawe informacje. A lektura zaczyna przynosić satysfakcję.

Dowiemy się (w końcu), jak szukać dobrej okazji w zależności od strategii, jaką obraliśmy; z kim współpracować i jak przygotować się do badania rynku, oceny inwestycji i ewentualnych negocjacji. Cieszy nawet zahaczenie o wątki etyki w inwestycjach. Dla mnie to oznaka rzeczywiście szerokiego światopoglądu i przede wszystkim rozsądnego dystansu, którego tak bardzo brakuje amerykańskim 'guru'.

Rozdział V: Jak możesz sfinansować zakup mieszkania?

Nie wątpię, że jest to temat na osobną publikację. W tym rozdziale autorzy przedstawiają większość powszechnie znanych produktów pozwalających uzyskać lewar przy inwestowaniu w mieszkania pod wynajem. Brakuje może opisu opcji na zakup i ewentualnie kilku słów o negocjowaniu spłaty w ratach bezpośrednio sprzedającemu (taka 'odwrócona hipoteka' bez udziału banku). Innym znów będzie brakowało wspomnienia o aukcjach komorniczych - wszystkiego nie da się zawrzeć na kilkudziesięciu stronach.

A to, co zostało napisane, ma zasadniczą wartość przede wszystkim z punktu widzenia rozumienia roli kredytu w inwestowaniu w nieruchomości. Szukałem w tej książce między innymi argumentów 'za' kredytem hipotecznym i 'przeciw' inwestowaniu 100% gotówki. I znalazłem odpowiedzi na większość nurtujących mnie pytań. Dzisiaj jestem już przekonany o sensowności 'podparcia się' kredytem.

Rozdział VI: Kupiłaś mieszkanie, i co dalej?

Kolejny cholernie ważny rozdział. Umowy, zarządzanie pojedynczą nieruchomością i całym portfelem - to podstawowe tematy tej części książki. Ale nie tylko. Ubezpieczenia i kwestie optymalizacji podatkowej mają kolosalne znaczenie w każdym biznesie i działalności związanej z 'mnożeniem' pieniędzy. W tym rozdziale poznamy ich znaczenie (i zastosowanie) w inwestycjach w mieszkania pod wynajem.

Znów: wartością są konkrety. Jak się rozliczać, jakie progi obowiązują, co można odliczyć, jak obsłużyć taką inwestycję w ramach własnej firmy. Wartość merytoryczna ogromna, a i przyjemność z czytania nie do przecenienia. Cała druga część książki przekonuje o eksperckim statusie autorów.

Rozdział VII: Czas na refleksję

Zakończenie książki jest powrotem do bajania z jej początku. To kilka pytań i kolejnych argumentów, które mają przypieczętować ewentualną decyzję o 'wejściu' na rynek nieruchomości.

Gdybym miał podsumować dzisiejszą lekturę jednym zdaniem napisałbym pewnie: 'Bogu dzięki - niezbyt udana polonizacja amerykańskich poradników inwestycyjnych'. I nie byłaby to wcale opinia negatywna. Dobrze stało się, że mamy na rynku poradnik, który zawiera wiele argumentów i merytorycznych podpowiedzi, skonkretyzowanych pod kątem naszych warunków prawnych. Edutainmentowy eksperyment się nie udał (i dobrze).

Moje narzekania na początku recenzji są trochę przesadzone - nie jestem po prostu archetypowym czytelnikiem. Choćby z tego względu, że książka kierowana jest przede wszystkim do kobiet (rozdział vi...). Być może to stąd próba nakręcania emocji na początek lektury. 

Przecież w kraju, którego 'przeciętny' mieszkaniec czyta kilka stron programu tv rocznie ciężko założyć, że 'losowy' czytelnik pochwyci lekturę 'Wolności Finansowej' i będzie wymagał wręcz nakręcania go na dalszą czytaninę...

Wisienki

Amerykanizacja przekazu ma też jeden pozytywny skutek, obok którego nie można przejść obojętnie: dodatki. Na stronie www.fridomia.pl autorzy (przede wszystkim pan Sławek Muturi) prowadzą często uaktualnianego bloga i dążą do uruchomienia forum. W międzyczasie panowie we współpracy z portalem www.bankier.pl nakręcili serię filmików, które możesz oglądnąć tutaj.

Czy warto

Książkę w 2009 roku wydało Wydawnictwo Emka - 240 stron marnego papieru w miękkiej błyszczącej okładce - w cenie drukowanej 34,00 złotych. I tyle też zapłaciłem w lubelskim Empiku. Jak zwykle radzę: jeśli możesz, wypożycz zanim kupisz. Będę bronił zdania, że warto - jest to najbardziej merytoryczne zorientowane na polski rynek wydawnictwo, jakie udało mi się znaleźć we wspomnianym empiku.

W bonusie wideo podsumowujące serial Fridomii na bankier.pl:

Ciekawi mnie (jak zawsze) Twoja opinia o recenzowanej dzisiaj książce...